艳姐说
昨日晚间，万科又发布了一个大新闻：
上海市*府和万科签订战略合作框架协议，未来双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。
就在今年6月，万科刚刚参与发起规模达亿的上海城市更新基金，再早一些的5月，万科也参与到了成都市金牛区总额达亿的城市更新项目中。
而这一次，万科更是直接和上海市签订了这样一个合作框架协议，显然其所能参与到城市建设的广度和深度都已经有些超乎我们的想象了。
这样的高度虽然鲜有房企能达到，但值得注意的是，整个城市更新的市场规模已经在向着10万亿迈进，而深度参与到城市更新中的也绝不止万科一家。
据克而瑞统计，80%的百强上市房企都曾做过城市更新，而其中一半的企业所涉足的城市更新规模已超百万方；同时据地产人言不完全统计，今年以来，各地发起的大型的城市更新相关投资总额已有约亿元！
从参与情况和投资力度就足以见得，城市更新到底有多火！
而房企们一边纷纷发力城市更新，一边也悄然打响了一场城市更新抢人大战：
最近，艳姐也恰巧和索乐郭厂长聊起房企们对城市更新人才的需求，发现供不应求下，优秀专业人才的薪资也水涨船高。
尤其是一些重仓城市更新的房企们，深谙这一类人才的重要性，非常乐意为他们开出高薪，类似佳兆业、富力等旧改专家们，一个城市更新项目总的年薪就可能有三五百万，而这在其他房企几乎是难以想象的。
城市更新巨额投资、抢人大战拉开序幕的背后暗藏了这一模式的巨大红利。然而非常扎心的是，真正盘剥下来，能够大口吃肉的房企大概还是少数的那几家。
01优质土储便宜拿
从某种程度上来说，城市更新缓解了房企的拿地焦虑。
面包的价格大多都定死了，但是面粉的进货渠道却是能决定成本的高低的。
普通的招拍挂拿地为什么几乎无利可赚？还是在于面粉太贵了！即便是如今第二轮集中供地叫停要开始全面限地价，但对开发商来说也只是能做到不亏本、赚些小钱罢了。
但是城市更新不一样啊，拿下的地转化成的土储便宜的可不是一点半点。
这可不能怪人家不公平，毕竟起点不一样啊：
普通招拍挂的地基本就是拿了就能立马动工开发，速度快的同年就能回款；而城市更新的地还得磨个几年刀才能真正动工，更何况这个磨刀的成本还不便宜，不给点优惠都说不过去。
并且通常情况下，参与一级招标基本就相当于提前锁定了二级拿地的资格，很多还可以绕开公开招拍挂市场，提高拿地效率的同时也拓宽了进入核心城市的渠道。
而一二级主体若是同一家，还会有一条特殊的“优待”：一级开发的成本可以用来折抵拿地的钱。
换句话说，做城市更新，在前端介入时的成本就已经被大大缩减了。
当然，那么多房企醉心于城市更新，核心还是在于：便宜的钱拿优质的地！甚至可能是比普通招拍挂高溢价拿下的那些核心地块还要更优质！
也就是说，城市更新项目≈更便宜、优质的土储。
在这样的情况下，大部分城市更新项目意味着：只要能顺利做起来，利润就会相当可观。
这还仅仅只是普适性的特点，如果是在广深市区的核心地段，毛利率更是高的吓人。
举个佳兆业的例子：它在深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。
换句话说，如果从更深远的层面来看，城市更新甚至可能成为影响房企争霸天平的筹码。
当然，所谓巧妇难为无米之炊，城市更新爆火背后更深层次的原因在于：市场的空间还非常巨大。
克而瑞和旧改之王佳兆业给到的数据非常一致：如今城市更新每年约有超5万亿元的市场。
而年全年整个地产行业的成交规模也不过17万亿，可见存量市场有多么庞大！
而据佳兆业测算，城市更新的市场规模最后可能会增长到超10万亿元。
还有一个非常关键的点在于：*策层面在给城市更新开绿灯了。
以前的十几二十余年间，城市更新主要还是地方层面的探索和实践，就在今年3月，城市更新正式被纳入“十四五”规划中。各大重点城市也密集出台了相关的*策。
资料来源：中指研究院综合整理
年以来重点城市城市更新指导性*策，资料来源：中指研究院综合整理
虽然前不久来自住建部的“限拆令”引发了部分恐慌，但限拆令背后更核心的原因还是在于要防止大拆大建、纠正“过度房地产化”、稳预期稳市场。
换据话说，合理范围内的城市更新还是受到支持的，市场依旧大有可为，加之利润可观，又有多少房企能不心动呢？
02城市更新“难啃”
是蜜糖还是*药？
不过心动归心动，城市更新虽是新时代开发商的掘金地，但同样，它也是公认的“硬骨头”。随随便便就能列个七八条难点出来：
1、旧改流程相当漫长，短则5-8年，长则10年以上，时间成本高昂；
2、资金投入巨大，资金沉淀的成本极高；
3、人力耗费巨大，优质人才难觅；
4、旧改的不确定因素众多，一些问题还相当敏感；
5、做旧改需要极强的专业能力，*府对企业的统筹资源也有考量；
6、旧改项目后期业绩释放也无法一步到位；
7、转让与退出机制模糊，一旦进入全身而退很难；
……
显然，城市更新的“蜜糖”很甜美，但一着不慎反倒可能会是隐藏的“慢性*药”。
而想要真正让城市更新成为反哺企业的“蜜糖”，对于房企的要求同样不小！起码三方面：要求房企具备强劲的协调能力、资金实力以及综合运营能力。
事实上，在城市更新中最简单的反而是开发阶段，开发的能力大家都有，而最难的如何能有这个机会去做开发？也因此，要做城市更新最首要的一步实为房企对各方面关系的协调能力。
这个协调能力在不同的城市有所不同。
比如在上海，城市更新基本都是由*府主导的，那么*企关系就相当重要。
由中海负责开发的红旗村就是一个典型案例，项目的一级整理由普陀的国企负责，中海再从公开市场拿下的地，对开发商来说，虽然难度还是不小，但模式还是更偏向于传统开发，也更易上手——从中海拿地到网红盘中海臻如府开盘，时间还不到一年。
目前上海大多数的城市更新模式都是如此，这个可能也会是未来房企们最容易参与的模式，不过普通房企依旧很难拿到门票。
如果是从一级整理就开始介入，能够参与进来的房企就更寥寥无几，基本就是央国企的天下。
但是在广州又是完全不一样的局面。大量的城中村改造等决定了它非常重视村民的利益，所以搞定村民、先顺利拆迁反而才是头等大事。
但这也是最难处理与协调的，还有着非常大的不确定性，即便是深耕城市更新已久且具备一定知名度的房企都会很头疼。
还有一点是，如果你一家吃不下，需要进行多元的合作，和合作方之间的关系处理与协作也很关键。合作能分散风险，但是在这样的复杂项目中，处理不好，同样能落得一地鸡毛。
而单是协调能力这一步大概就能拦住很多房企踏入其中的步伐，唯一有机可寻的大概就是靠谱些的合作关系，但是没点实力别人又凭什么和你合作呢？
而进一步提升城市更新门槛的就是：对房企的资金实力要求极高！
城市更新虽然能转化出不少成本较低的优质地块，但是别忘了一般的城市更新项目体量都不会太小，而且位于核心区意味着改造的难度和成本会相当大。
即便只看二级拿地的价格，一线城市的核心地区随随便便可能就是百亿级。如果是一二级联动，所需的投入也将更大，并且是密集投入大量的资金。
比如去年时，中海大手笔签下了上海*浦区最大的城市更新地块，这个奔着“第二个新天地”而去的项目预计投资总额高达亿元！
这么大块肥肉谁不馋？但首先你要有中海这样的能耐才敢吃下去。人家有厉害的爸爸，你有吗？人家能拿到便宜的钱，你能吗？
换句话说，城市更新虽然是一个巨大的藏宝库，但是你先要花重金打造打开宝库的钥匙，不然也就是白搭。
而往往都是一二级联动的城市更新模式，动辄就需要5年、10年的时间投入，这也意味着这些资金将有非常长时间的沉淀期，在这段时间内，房企就像是一个“花钱机器”，只有等到进入了运营阶段，可以大量卖房了，也就苦尽甘来了。
但这样“只花不赚”的寂寞不是谁都有能耐忍受的。没点本钱的不仅很难玩转，甚至可能不小心就把自己绕进去了。割肉退出、被迫流产低价出售的比比皆是。
单从“钱”的层面来看，只有资金实力雄厚的房企才能具备充分的抵御风险的能力，尤其是那些能融到便宜的钱、背靠大山的房企们。
不过钱也只是其中的一部分，还有一点非常重要的：房企的综合运营能力。尤其是在新出台的限拆令中，也明确提出了“探寻可持续的更新模式”的要求，显然未来也会加大对这方面能力的考量。
这综合实力包括了起码三方面：
①多业态开发的能力：大部分的城市更新项目都是超大型的复杂综合体，如果你以前只是专注做传统住宅的，突然发力做城市更新就可能会一不小心扯着蛋。
②资源整合的能力：城市更新项目大多都具备独有的特色，很多标准化的经验、动作难以复制，比如上海的城市更新还会涉及到历史风貌建筑的修缮和维护，没有足够的资源整合能力很难搞定。
③维护运营的能力：城市更新不仅对资金的要求极大，通常对自持的要求也极高，如果你的运营能力不足，盘不活资产，反而会造成大量的资金损失，甚至带来更大的风险。
所以说，存量市场虽然是为房企开启了另一个赛道，却同样将门槛拉高了许多。
03未来这两类房企最具优势
城市更新的市场这么大，却偏偏又这么难，换句话说，未来真正能吃到巨大红利的房企其实并不那么多。
大赢家主要还是集中在两类。
一类是已经沉淀了足够多经验的城市更新“头部玩家”们。尤其是深耕大湾区的那些房企们，不仅手握丰厚的城市更新土储，更是具备了一整套完备的开发体系和培养成熟的人才梯队。
特别是位于第一梯队的诸如佳兆业、时代、富力、龙光、奥园等，作为大湾区起家的房企，他们在当地拥有非常良好的口碑、*企关系，对他们品牌的认可度也在很大程度上助力了他们形成了良性循环——不断开发出优质的项目，且不断拿到更多的优质项目。
还有一类一定是背景强大、发展均好的央国企或者是综合实力极强劲、已经具备较多城市运营经验的的龙头民企们。
即便这些企业在城市更新上的经验不如第一梯队的房企们来的多，但他们具备强大的品牌影响力、较稳健的发展能力能让*府、让村民接纳他们，又可以通过强劲的城市运营能力占据一席之地。
当然，其他房企也不必气馁，市场那么大，即便吃不到肉总能分到一口肉汤喝，但无论如何都得谨记：
传统的开发模式毕竟是习惯性的快周转，前面提到的各方面能力固然重要，但是转变思维同样重要——要经得起等待，学会慢下来开发。
并且在这个过程中，经验的积累是相当重要的：不要指望刚做城市更新就能有多大的收获，不如先沉淀个5-10年再发力看看？
存量市场的争夺必将是场长期战，而考验房企综合竞争力、稳健经营能力的时代也真正到来了。
本文主要参考资料如下：
1、《上半年城市更新发展总结与展望∣*策篇》，中指研究院
2、《一文读懂城市更新——城投新论（十三）》，华西证券
3、《“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者》，华安证券
主编：张艳
责编：Nanako
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