记者
黄昱
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调控风暴下的房地产行业正经历一场信心危机。
7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，理由是近两年中国房地产市场持续处于较为严格的监管环境中，房企销售回款、盈利空间以及融资等方面受到不同程度的负面影响，下半年商品房销售将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化。
“中诚信国际的展望调整只是对当前房地产行业现状所作出的结论，并没有太多增量信息，对地产行业的负面影响并不会很大。但叠加近期从中央到地方层面不断释放的调控加码信号，当前房地产行业的整体情绪确实不太好。”一位地产证券分析人士对界面新闻表示。
从去年下半年出台的“三条红线”，到去年底提出的“贷款集中度管理”，再到今年初“集中供地”政策落地，中央对房地产行业全局性的管控政策体系正在逐渐补全，房地产行业的土地红利、金融红利时代已经过去，正进入史上最严监管时代。
中指研究院指数事业部分析师毛大鹏对界面新闻指出：“年中央首次提出‘房地产长效机制’，此后每年定调均有所提及，从加快建立到设计构建，从稳妥实施到年内提出的全面落实，房地产长效机制进入新阶段。”
据中指院不完全统计，年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过前两年月均水平，0余热点城市累计调控次数超百次，调控更加频繁、手段更加全面，严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制、增强二手房市场调控力度等内容均有涉及。
金融管控趋严
7月22日-2日，中央层面从国务院到住建部、央行等纷纷针对房地产调控发声，在重申“房住不炒”以及地方主体责任基础上，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥作用。
中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在7月22日《加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议》中，重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
“不将房地产作为短期刺激经济的手段”于年7月0日的中央政治局会议中首次提出，这一基调被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。
自那之后，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”在多次中央层面的会议上被反复提及，直接打破了部分房企期待调控口子打开的幻想。
房地产金融已经成为调控的关键，韩正提出，要严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
在“三线四档”的融资管理政策背景下，多家高杠杆房企暴雷，评级遭到下调，降杠杆已经成为不少房企的当务之急。贝壳研究院统计数据显示，年家上市房企中有40%房企实现降档；绿档房企数量达到29家，较年的12家增长.7%。
“三线四档”的融资管理规则也在持续完善中。针对今年以来接连被曝光的房企利用经营性负债商票进行融资的情况，今年7月初，房企商票亦被纳入监管范围内，据财联社报道，未来还可能会计入“三道红线”指标中。
中指研究院指出，上半年多家房企出现实质性违约，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。
华西证券分析师由子沛表示，此次央行将商票数据纳入监控范围，体现了监管防患于未然的一贯思路，在风险积累之前予以控制，政策的目的也依旧是防范风险而非制造风险。
“这一政策对地产行业利大于弊，将促使房企更多通过抓营销、促回款、降负债等方式改善现金流，同时积极审视内部的融资渠道，对于有潜在风险的融资工具积极自查、叫停，使得融资更加规范化，风险更加透明化。”
除了“三道红线”外，去年底发布的金融机构房地产贷款集中度管理制度也是房地产长效机制的重要组成部分，是金融宏观审慎政策框架的重要内容。
7月22日，央行指出，政策实施半年多来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，截止年6月末，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。
同日，住建部表示，下一步还将加强房地产金融管控，完善房企“三线四档”融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
事实上，银行房地产贷款集中度管理制度实施以来，不少城市都出现了按揭额度紧张、房贷利率连续上调以及放贷周期延长等现象。6月底以来，广州、杭州、苏州、宁波、武汉、合肥、成都等热点城市的部分银行暂停二手房贷，甚至将“停贷令”延伸至新房业务上。
克而瑞研究中心认为，对房地产融资仍持强监管的政策态度下，房地产这块“压舱石”并不会因为年内经济数据的不佳而被重新启用，预期房企“融资难”、“融资贵”、楼市“房贷荒”可能还将继续，再加上债务集中到期压力，尤为考验房企资金的统筹运营能力。
拿地受到严控
加强房地产金融监管的同时，土拍政策的调控也是房地产调控的重要方向。韩正在7月22日的会议中还首次提出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
“集中供地”政策是今年土地市场最大的变革。为保障充足的土地供应，降低土地市场热度，今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求北上广深、南京、武汉等22个重点城市住宅用地实现“两集中”。
但从首批集中供地的结果来看，政策收效甚微。截至6月底，首批集中供地落幕，大部分土地市场的火热并没有得到抑制，资金实力雄厚的全国性房企及本地国企依然拿地凶猛，地产开发的利润空间也再次被压缩。
华泰证券分析师指出，局部土地市场高热不利于稳房价预期的形成，这是本轮监管层对土拍政策予以