全国独家专稿
一帆
看财经引言
过去30年，想买却没有买房的人，都已经哭晕在厕所；
未来30年，想买却没有买房的人，会不会依然哭晕在厕所？
中国有一句古谚，三十年河东，三十年河西。
30年，常常是人生或世事变迁的楚河汉界；
会不会也是房价涨跌，一条时间之楚河？
回眸年——
一二线城市卖出去的房子；
其实大多数，已经不是用来遮风避雨的建筑；
一砖一瓦，已经沦为一个个投资客的金融产品、时间的期货；
它的过去、现在和未来……
都会空置在那，等待着下一个击鼓传花的炒房客；
与此同时，无数的北漂、沪漂、广漂们，依然流浪在都市，蜗居于地下室，望着黑暗中空置的高楼长叹。
草根的刚需；
在飞到天上的房价面前；
其实是一种令人心酸的“伪刚需”……
所以，30年，飞涨的中国式房价背后；
不仅是一个个飞舞的经济泡沫，更是贫富悬殊的一面面镜子；
使贫者更贫，富者更富，不平者更不平。
中美独家对比：房子已过剩
年，一线城市房价再度暴涨。
是什么推动了房价的上涨？
是一波波投资客推动的财富泡沫，还是真实的市场刚需？
依据中国社会科学院年《社会蓝皮书》，城镇居民家庭住房自有率为91.2%。
依据中国家庭金融调查与研究中心，早在年6月发布的《中国城镇住房空置率及住房市场发展趋势报告》——
报告指出，我国家庭住房拥有率达九成；
而到年第三季度，美国家庭住房拥有率仅为63.5%，近四成家庭是靠租房来栖身。
既然住宅自有率为91.2%，为什么还有那么多漂泊在城市里的人没有房子？
这里的数据，体现了贫富悬殊。
有5%以上的富裕阶层，拥有2套以上或更多住房；
而很多流浪在城市的农民工和低收入者，即使房价降一半，依然买不起房子；
所以草根的刚需，在飞到天上的房价面前，其实是一种令人心酸的“伪刚需”。
住宅空置率：远高欧美日
依据国家统计局最新数据，至年2月末，全国商品房待售面积万平方米，仅比上年同期下降4.6%；
而调查显示，早在年，我国城镇空置住房约万套，沉淀4万亿以上住房贷款。
早在年，我国城镇住宅空置率为22.4%；
而年至今，美国的住房空置率介于1%至3%之间；
欧盟各国，住房平均空置率为9.5%；
日本，住房空置率为13.1%上下浮动；
我国住房空置率，已经远远高于其他国家。
这里的数据，再次体现了，大多数房子，被少数富裕阶层，作为投资的时间期货，囤积在那儿，只是为了财富的保值和增值。
一旦未来房价的涨跌趋势，发生根本性逆转；
这些空置的近万套住房，就会被一波波抛到市场上。
近万套住房，就是未来房价的定时炸弹；
随时引爆下跌声浪，就如股市的大小非解禁一样。
老人逝去高峰：年年推高空置率
即使中国城市从现在起不盖房子，住房空置率也将年复一年飞速增加，因为中国已经步入老年社会。
未来十年，中国处在一个老年人离开人世的高峰期。
身边越来越多的朋友告诉我，他们的独身子女长大以后，根本不需要买房子，因为从爷爷奶奶、外公外婆那儿就可以继承两套住房，还不包括爸爸妈妈的。
中国，已经是世界上人口老龄化速度最快的国家。
据联合国统计，到年，中国将有近5亿人口超过60岁。
每3个中国人，将会有一个老年人。
目前中国80岁以上的高龄人口，已接近万。
未来十年是老人逝去的高峰，将年复一年，无情地推高一个个城市的住房空置率；
而年之后，城市的适婚人口，正在逐年减少。
等待二胎*策的发酵，还有漫长的20年。
中国人口增长的拐点已致，悄然却无情地改变着已经过剩的地产供求关系。
一旦楼市的投资泡沫破裂，那些高位接盘的炒房一族，就将被退潮的钱流，套死在贪婪的沙滩上。
房价暴涨，虚假的去库存？
既然住宅实际是过剩的，为什么年一二线城市房价再度暴涨？
我们已经无法从商品供求的角度，去理解年一二线城市房价的暴涨。
从一个城市的数据，可窥一斑而见全貌。
据深圳官方数据，年深圳投资客比例达到40%，贷款比例超过六成，是全国加杠杆最多的城市。
注意，这里仅仅是官方数据。
深圳，是互联网金融最发达的城市。
各种可以逃避监管的首付贷层出不穷，这里的杠杆是被放到最大的。
大多数卖出去的房子，不是刚需；
而仅仅是从一个个开发商的手中，转移到了一个个贪婪的投资客手中。
所以，年地产去库存，是一种虚假的去库存。
房子已沦为时间的金融期货
年卖出去的大多数房子；
其实已经不是可以遮风避雨的房子；
而是沦为一个个投资客的金融产品、时间的期货。
它的过去、现在和未来，都会空置在那，等待着下一个击鼓传花的炒房客。
与此同时，无数的北漂、沪漂、广漂们，依然流浪在都市，蜗居于地下室，望着黑暗中空置的高楼长叹。
草根的刚需；
在飞到天上的房价面前；
其实是一种令人心酸的伪刚需……
所以，30年，飞涨的中国式房价背后；
不仅是一个个飞舞的经济泡沫，更是贫富悬殊的一面面镜子；
使贫者更贫，富者更富，不平者更不平。
为什么，投资客千*万马入楼市？
为什么，投资客千*万马进楼市？
从房价上涨的3个标志性城市，一帆在此独家做3个地产上涨标本意义上的解析。
南京、厦门、深圳，是年上涨幅度最大的三个城市，分别来自中国制造业最发达和最富裕的三个城市带：
长江三角洲、闽南三角洲和珠江三角洲。
这三个过去经济最发达的三角地带，也是过去30年中国经济腾飞中，制造业最发达的三个地区，诞生了上百万富裕的私企老板。
年，因为制造业过剩，以及土地、工资等开支大幅增加压缩毛利率，成千上万富裕的私企老板，选择关闭工厂，手里多出了千万、百万级别的现金流，在资产荒和银行利率过低的背景下，出于资本逐利和跑赢通货膨胀的本能，要么入地产，要么入股市？
在年股灾、年初熔断二度股灾的余悸之中，在制造业过剩的背景下，很多资金或银行贷款，没有选择回流实业，也没有选择进入股市，而是在年货币依然超发的金融大环境中，选择了蜂拥进入楼市，千*万马过独桥：
炒房。
也可以说，是过去30年形成的理财思维定式：
炒房，过去30年都证明是对的。
于是——
长江三角的实业资金，纷纷涌入南京、上海、杭州，涨多后开始向周边城市宁波、苏州等地蔓延；
闽南三角的实业资金，纷纷涌入厦门，涨多之后开始向周边城市漳州、泉州等地蔓延；
珠江三角的实业资金，纷纷涌入深圳，涨多之后开始向周边城市东莞、珠海等地蔓延。
进入楼市资金杠杆规模惊人
年利率超低，且贷款规模惊人。
实业资金进入楼市的杠杆是惊人的，因为可以用企业的名义进行贷款，贷款进入地产之后，首付又只要三成，所以当实业资本加入炒房一族，杠杆比是惊人的，是一个乘法杠杆；
互联网金融时代，首付贷以各种面目出现，屡禁难止，甚至还有一些人为联合起来炒房而建立